Voici venu le temps redouté de parler du sujet qui fâche, d’utiliser LE gros mot absolu : la fiscalité ! Plus vulgairement dénommée « les impôts »!! (dédicace à Sophie qui se reconnaîtra…!)
Alors pour rassurer les plus allergiques tout de suite : le format d’une newsletter va tous nous sauver… hors de question de faire un court complet de fiscalité ! Bien au contraire, je vais faire exagérément court pour cibler uniquement ce qui à mon sens constitue la base utile à retenir…. le tout en vulgarisant bien entendu au maximum et en abordant cette semaine uniquement la logique d’ensemble. Promis, je ne vous gaverai pas de chiffres !!
En revanche, pour ceux qui souhaitent d’ores et déjà se familiariser avec l’ensemble de la fiscalité des revenus immobiliers, de manière parfaitement abordable, je ne peux que vous conseiller le livre que je vous porte en « Conseil de lecture » à la fin de cette newsletter, qui représente à mes yeux un résumé à la fois parfaitement condensé et complet de la matière, et offrant une facilité de lecture remarquable ! N’hésitez pas une seconde, vous pouvez me faire confiance, il est sans exagérer accessible A TOUS !
Deux petites réflexions importantes en préambule à garder en mémoire :
- il est important de connaître l’impact des impôts sur les revenus de son investissement, c’est ainsi que l’on arrive à calculer la rentabilité nette nette (autrement dit la VRAIE rentabilité, toutes charges inclues!)
- pour autant il ne faut pas baser un projet immobilier uniquement sur les impôts…. Une bonne affaire avec beaucoup d’impôts qui vous rapporte au final 300 Euros « net net » par mois sera toujours mieux que le même investissement avec zéro impôt mais qui vous rapportera seulement 10 Euros par mois! L’impôt est parfois tout simplement la conséquence d’une activité qui fonctionne bien!
Ceci dit, revenons à notre présentation.
Seulement deux modes d’imposition différents : IR et IS
Je vous renvoie à vos souvenirs de la newsletter numéro 2 et à la cartographie de la méthode « ABCD » (que je vous remets en lien dans la « Ressource cadeau », qui en comprendra donc deux cette semaine!) :
1/ En immobilier, il existe deux types d’activité (= mode d’exploitation) : la location nue / la location meublée.
2/ Deux modes de détention sont également possibles : en nom propre / en société (SCI/SARL/SAS).
Et au final, de ces choix découle les modes d’imposition qui sont là aussi SEULEMENT AU NOMBRE DE DEUX (vous voyez, finalement, pas de quoi être effrayé par la fiscalité, seulement deux modes d’imposition existent dans l’immobilier!) :
- L’impôt sur le revenu (IR)
- L’impôt sur les sociétés (IS)
Comme son nom l’indique, l’impôt sur les sociétés ne s’appliquera qu’à la condition qu’une société soit en jeu…. en revanche, une société peut dans certains cas rester dans le champ de l’impôt sur le revenu qui lui, sera systématiquement appliqué aux personnes physiques (voir le schéma offert en « ressource cadeau » pour une visualisation claire et simplifiée).
Pour la plupart des investisseurs encore en réflexion, sur le point de se lancer ou en cours de constitution de patrimoine immobilier, la société reste inadaptée ou en tous les cas, un gros morceau à appréhender ; mais il est néanmoins important d’avoir la vision complète du schéma fiscal, ne serait-ce que pour se rendre compte que finalement, ce n’est pas si incompréhensible…
Gardez une vision simple, très simple…
Pour cela, après beaucoup de brouillons, j’ai retenu la présentation suivante à vous soumettre :
A/ L’acquisition en votre nom propre (personne physique) : Elle génèrera toujours des revenus imposés à l’IR !
L’IR étant l’impôt commun à la plupart d’entre nous, où sont taxés les salaires, les retraites, les bénéfices des commerçants….. et les revenus de l’immobilier d’une personne physique !
Deux catégories dans cet IR concernent les revenus immobiliers :
- les revenus fonciers : pour les locations nues !
- les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : pour les locations meublées (avec une sous distinction : Loueur meublé non professionnel (LMNP) et Loueur meublé professionnel (LMP) )
A noter : quelque soit le régime d’imposition en nom propre (Revenus fonciers ou BIC), vous avez le choix entre :
une imposition au « micro » (= un abattement forfaitaire sur les loyers : 30% quand location nue / 50% quand location meublée)
une imposition au « réel » (= en gros, on déduits des charges réellement payées au loyer perçu pour déterminer le montant à déclarer!….. donc si pas de charges à payer, notamment des travaux, l’option au micro peut être plus intéressante…!)
Vos revenus de vos locations, selon les règles de calcul qui nécessitent un développement beaucoup plus approfondis, s’ajouteront donc ici à vos revenus « classiques »…. c’est là qu’il est important de connaître sa fameuse TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION (TMI) afin de savoir le taux auquel seront finalement imposés nos gains immobiliers et d’opter pour telle ou telle stratégie!! Cette notion de TMI est essentielle, primordiale, non négociable dans votre réflexion et vos calculs!!!!!!!!!!!
Des hauts revenus atteignant une TMI de 41% n’a aucun intérêt à se lancer dans un investissement immobilier en nom propre sans travaux à déduire car ses revenus fonciers seraient imposés à 41%! A l’inverse, aucun intérêt pour celui qui est dans une TMI de 0% voire 11% de se focaliser, uniquement pour des raisons fiscales, sur l’une des sociétés ci-après pour passer à l’IS…
B/ L’acquisition par une société :
Pour faire très simple, selon la forme de la société choisie, voici le régime applicable :
- pour une SAS (société anonyme simplifiée) : TOUJOURS imposée à l’IS, location nue ou location meublée !
- pour une SARL :
si location nue : TOUJOURS imposée à l’IS
si location meublée : imposition à l’IS ….. SAUF pour les SARL dites « de famille » où l’option est possible pour l’IR à la condition toutefois de ne faire que de la location meublée à 100 % !
- pour une SCI :
si location nue : choix libre entre IR (comme si la société n’existait pas au niveau fiscal!) ou IS
si location meublée : imposition à l’IS ….. MAIS si la location meublée représente moins de 10 % des recettes totale de la SCI, le reste étant de la location nue, il est possible de rester soumis à l’IR (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330)
En cas d’imposition à l’IS, vos revenus de la location subiront d’autres règles de traitement qu’à l’IR et seront taxés sur un taux propre aux sociétés (et donc détaché totalement de votre TMI !)… mais attention… ensuite, si vous vous distribuez le cash flow disponible en tant qu’associé de cette société à l’IS (il s’agit alors d’un « dividende »!!), vous subirez une nouvelle taxation sur ces dividendes ainsi distribués à votre nom propre… !!
Raison pour laquelle, encore une fois, il ne convient pas de faire une société uniquement pour dire « je veux être taxé à l’IS ce sera moins cher qu’à l’IR! » car en fonction des actions menées, ce ne sera pas forcément le cas…
Toute cette présentation extrêmement simplifiée est représentée dans la « Ressource cadeau » dans un tableau à télécharger !!
A ce jour, inutile d’aller plus loin, je tiens à ce que vous gardiez l’esprit parfaitement clair !
L’étape suivante sera de rentrer dans le détail de chacune des catégories, les unes après les autres pour expliquer, tranquillement, comment on détermine ce que l’on déclare, ce que l’on déduit, etc…
A suivre donc….
