Paul rentre de vacances ce dimanche 29 août 2021… et comme tous les ans, le moral est au plus bas car le lendemain, il retourne à son bureau et sait qu’il devra attendre une année avant de pouvoir partir se ressourcer trois semaines au bord de la mer…
Mais ce qui au fond, lui pèse le plus, c’est avant tout cette sensation déjà perceptible que pendant cette longue période de presque 12 mois, rien ne va réellement évoluer dans son quotidien : il va, dès ce lundi, retrouver une montagne de courrier à classer, devoir rappeler dans les jours qui suivent les clients dont il assure le suivi et qui attendent impatiemment son retour de congé, puis, reprendre le rythme de croisière habituel qu’il connaît depuis tant d’années…
Son seul espoir d’émancipation dans ce magnifique tableau ? Une prime de fin d’année pour “devoir accompli” et, normalement en fin d’année prochaine, une augmentation de salaire de 200 euros par mois qu’il tentera de négocier avec son employeur en mettant en avant la qualité accrue de son travail fourni depuis maintenant trois ans, date de sa dernière augmentation.
L’ironie dans tout cela ? C’est que Fabrice, son employeur et patron de l’entreprise dans laquelle Paul travaille avec six autres collègues, est lui aussi rentré de vacances la semaine précédente, avec exactement le même poids sur les épaules et le même baromètre moral !
La seule différence entre Fabrice et son employé ? C’est que Fabrice n’aura pas à aller négocier son augmentation de revenus auprès d’un employeur, car il a pris pour résolution au 1er janvier 2021 de partir du travail 30 minutes plus tard chaque soir, ce qui lui a permis de traiter plus de dossier et d’augmenter son bénéfice de 300 euros par mois.
Vous l’avez bien sûr compris, nous retrouvons là tous les ingrédients des fameux cocktails nocifs à notre bien-être et stars de tous les ouvrages relatifs au développement personnel : le “métro-boulot-dodo” (aussi appelé “Rat race”), l’échange permanent de temps contre de l’argent ou encore le “travailler plus pour gagner plus”…
Mais cette année, Paul et Fabrice ont une petite carte supplémentaire dans leur jeu qu’ils ont bien décidé d’abattre, las de cette sensation de déprime devant les onze mois sans réelle saveur qui se présentent devant eux comme chaque 30 août.
Cette carte est une sorte d’éducation financière miniature qui leur a été offerte, sans le savoir, par Sabrina, la collègue de Paul (et employée de Fabrice).
Au mois d’avril dernier, Sabrina, déjà propriétaire de sa résidence principale, avait décidé de prendre l’amélioration de son avenir en main, en se lançant dans l’acquisition d’un bien locatif, avec une sorte de couteau suisse d’objectifs : sortir de sa zone de confort et de son rythme de vie récurrent en se lançant dans un nouveau défi / augmenter ses revenus mensuels sans avoir à fournir chaque mois plus de travail ou de son temps / avoir en sa possession, pour ses vieux jours, un patrimoine immobilier qui lui offrira un complément de retraite non négligeable / et en bonus, transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants…
En début d’année, Paul avait plus ou moins charrié sa collègue, en lui rappelant régulièrement qu’il ne la voyait pas monter des meubles de cuisine ou poser de la faïence, que ses week-end n’allaient vraiment pas être drôles à faire tous les travaux programmés et qu’en plus, il émettait un gros doute sur le fait que tous ces efforts soient bien rentables et rémunérateurs, surtout que Sabrina voulait faire de la location “nue” (c’est à dire non meublée et hors des modes d’exploitation parfois très lucratifs tels que les fameux “Airbnb” trop chronophages pour elle qui était déjà mère de famille !)….
Mais au fil des mois, les comptes-rendus relatés par Sabrina à ses collègues, ont suscité chez Paul, mais aussi chez Fabrice qui écoutait parfois d’une oreille tous ces récits, des débuts de réflexion, qu’ils ont chacun creusé pendant leurs vacances respectives.
Et les retrouvailles avec Sabrina en cette fin août furent l’instant déclencheur précis de leur nouvel état d’esprit ! A l’issue de leur repas en commun, ce lundi 30 août 2021, Paul et Fabrice viennent de passer du statut de deux hommes dévorés de déprime et de “lundite” aiguë à deux personnes débordantes de motivation et de désir d’action.
Sabrina avait, pendant l’été, achevé tous ses travaux et son locataire venait de signer le bail pour une entrée dans les lieux au 1er septembre….!
Paul ne put s’empêcher de lancer “Mais j’ai l’impression que c’était hier que tu nous parlais de casser l’ancienne cuisine et que tu demandais nos avis sur le choix des couleurs pour ta peinture de la chambre!!”
Certes, quatre mois s’étaient écoulés depuis la mi-avril, mais nous savons tous combien le temps passe vite… et sur cette période, qu’a fait Paul de ses fameux “week-end” pendant lesquels Sabrina et son mari ont fait l’effort de recarreler la salle de bains, d’emmener l’ancienne cuisine à la déchetterie, de monter et installer la nouvelle cuisine, de repeindre l’ensemble des pièces à vivre, et d’apurer le petit jardin de la maison qu’ils venaient d’acheter ? Paul se souvient d’un dimanche passé avec ses amis au bord d’un lac, d’un week-end où il a participé à un tournoi de tennis (seulement deux matches mais surtout beaucoup d’apéro !) et enfin d’un dimanche au zoo avec ses enfants… L’essentiel des autres week-end étant consacrés à ses séries Netflix, tondre la pelouse chez lui, flâner dans les centres commerciaux, ou naviguer sur internet pour la réservation de ses vacances d’été et la préparation du programme de ces fameuses vacances qui étaient alors tant attendues.
Si peu de choses mémorables finalement, pour une différence de situation tellement grande au profit de Sabrina à la sortie de ces quatre mois pendant lesquels cette dernière a certes dû renoncer à quelques dimanche bucoliques entre amis, mais a finalement pris un plaisir inattendu à travailler en famille dans ce nouveau projet, qui présentait encore tellement d’inconnues pour elle voilà quatre mois!
Et la réussite de Sabrina frappa tellement l’esprit de Paul et Fabrice, qu’ils n’ont pas attendu plus tard que le soir même afin d’harceler leurs épouses respectives pour leur relater les faits, et les chiffres, de l’investissement de leur collègue et employée !! Ils étaient devenus en quelques heures des sortes de porte-paroles de l’investissement immobilier locatif!
“Ma chérie, tu te rappelles de ce que je lisais pendant mes vacances? Je t’avais raconté, la fille au boulot, Sabrina, qu’elle avait acheté vers chez elle un bien qu’elle retapait ? Et bien ça y est elle a déjà fini, le locataire arrive après-demain, et elle va bien réussir à gagner de l’argent tous les mois, même pendant le prêt! Avec les taux actuels, hors de question qu’on n’en profite pas nous aussi ! Viens voir sur l’ordi, j’ai déjà trouvé deux biens qui semblent pas mal pour faire la même chose!”
Les chiffres de Sabrina se suffisent en effet presque à eux-mêmes et peuvent se résumer de la façon ci-après… attention, si vous avez vous aussi des a priori sur l’investissement immobilier, vous risquez d’être frappé aussi fort que Paul et Fabrice par ces données:
Petite maison de 50 m² habitables (une seule chambre) à rafraichir intégralement dans un département dit “rural”, sur une petite commune de 3.500 habitants, à proximité immédiate de la Préfecture du département (35.000 habitants)
Emprunt total soit 59.410 Euros, sur 20 ans au taux de 1,03% générant une mensualité de 274,00 Euros à laquelle s’ajoutent 17,00 euros par mois d’assurance du prêt, soit un total de 291,00 Euros par mois, ainsi que 20 euros par mois d’assurance propriétaire non occupant.
La taxe foncière annuelle s’élève à 520 Euros (soit 43 Euros par mois).
Côté loyer, il s’élèvera à 440 Euros par mois auquel s’ajoutent 10 Euros de charges au titre de la récupération de la taxe des ordures ménagères.
Soit un gain de trésorerie sur une année de 1.152 Euros, que l’on peut arrondir à 800 Euros si l’on prend en compte une provision de 350 euros par an pour les éventuels travaux à effectuer à la charge du propriétaire.
Mais surtout, à côté de ce gain en trésorerie “à vie” en ayant consacré essentiellement des efforts pendant une douzaine de week-end, il faut avoir conscience que le prix du bien, payé de manière échelonné au moyen du prêt (ce que l’on appelle “l’effet levier”), est remboursé par le locataire !
Autrement dit, la situation de Sabrina dans 20 ans sera la suivante : 16.000 euros de cash flow accumulés, un bien immobilier d’une valeur d’environ 55.000 Euros dans son patrimoine sans avoir eu à le payer, soit un gain total de 71.000 euros en 20 ans, soit 3.550 euros par an, soit 295,83 euros par mois…!
Sans avoir investi un seul centime de sa poche, en ayant fourni un effort concentré sur seulement quelques week-end pendant quatre mois, Sabrina a réussi à augmenter ses revenus financiers de 295,00 euros par mois, sans devoir travailler plus, sans avoir à en faire la demande auprès d’un patron.
Et l’impact financier ne s’arrête pas là…. Si Sabrina conserve son bien après ces 20 années, la mensualité de prêt disparaissant, cette petite maison lui dégagera alors un cash-flow de 387 euros par mois !! (96 euros + 291 euros du prêt disparu) Là encore, des revenus détachés de toute notion de temps et de travail, ce que l’on nomme des “revenus passifs”.
A travers ce récit issu de données et faits réels (je tiens à insister sur ce point!), je voulais marquer cette rentrée sous le signe de la prise de conscience, mais surtout de l’action !
Tant d’aspects sont à étudier et à développer, de nombreuses stratégies existent afin d’optimiser et accroître encore les résultats de toutes les Sabrina qui souhaitent, pour diverses raisons, se lancer dans l’immobilier pour améliorer leur avenir financier, mais il est primordial de prendre conscience du pouvoir que représente l’immobilier et du caractère indispensable du passage à l’action pour se donner soi-même les moyens de nos prétentions.
Ces nombreuses notions feront l’objet des newsletter que vous recevrez toutes les deux semaines, en suivant la Location Académie, et aux termes desquelles je m’efforcerai de vulgariser chaque thème afin de préserver le caractère pédagogique de celles-ci ; mais avant d’entrer dans le coeur des divers sujets (juridique, fiscal, mindset, pratique, etc…) il était indispensable que vous soyez convaincu de l’impact que VOUS pouvez donner à votre vie et à vos finances grâce, notamment et surtout, à l’immobilier!
L’exemple de Sabrina exposé aujourd’hui fut volontairement classique, accessible et adapté à tous, sans recherche d’une performance battant tous les records (car oui, l’investissement de Sabrina est parfaitement adapté à sa situation et a le mérite d’être simple et rassurant pour tout investisseur débutant, et n’est pas tourné vers une recherche absolue d’une meilleure performance et d’un important cash flow comme on pourrait l’obtenir avec un immeuble de rapport, un bien meublé, une colocation ou une location courte durée, qui concerneront des publics plus avertis et/ou plus disponibles), mais ce cas pratique doit absolument servir de base de réflexion pour tout néo-investisseur !
Tous les aspects, de base comme plus techniques, seront abordés au fur et à mesure des newsletter successives, puis du site dédié, dans le soucis d’accompagner le plus grand nombre d’investisseurs, des plus débutants aux plus aguerris, mais il est primordial de débuter par les approches de base.
Tout ingénieur ou génie en mathématiques a commencé par apprendre à maîtriser une simple addition à l’école primaire avant toute autre chose ; il doit en être de même avec l’immobilier et toutes ses spécificités !
