Capacité d’emprunt désormais fermement limitée à 35% de taux d’endettement : quelle attitude adopter ?

Comme nous allons le voir, les conditions d’octroi des crédits immobiliers viennent de se durcir pour les investisseurs…. néanmoins, la palette d’outils que nous offre le monde de l’immobilier permet de faire face et de garder la motivation pour continuer d’aller chercher, grâce à l’investissement, des revenus complémentaires pour tout de suite, pour dans 20 ans ou pour la retraite ; l’intérêt de se questionner, de comprendre les logiques, les montages, la méthode de « l’ABCD » (cf newsletter numéro 2) et de se former, prend alors toute son importance en se donnant les moyens de toujours trouver les solutions adaptées.

Quelles sont ces nouvelles conditions ? Quelles conséquences pour mon acquisition ? Quelles solutions en cas de blocage ? Voici l’objet de cette newsletter !

Les nouvelles contraintes d’octroi des crédits immobiliers

Depuis décembre 2020, les lignes bougent en matière de prêt immobilier et viennent de se fixer peut-être durablement.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui en fin d’année dernière, dévoilant une partie seulement de son programme, avait créé l’euphorie en annonçant que le taux d’endettement serait réhaussé de 33% (le fameux 33% qui n’est donc plus!!) à 35%! « Le crédit enfin facilité » titraient les magazines!

Mais dès le début d’année 2021, le HCSF a dévoilé la suite de ses recommandations, nettement plus tournées sur le ton du durcissement du calcul du taux d’endettement, bien que transformé en 35%…

Et ce qui n’était que « des recommandations » est devenu « normes contraignantes » suite à la décision du 29 septembre 2021 dudit HCSF ! (publication au Journal Officiel consultable à cette adresse : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044178669).

Je tenais dans cette newsletter à ce que vous ayez à l’esprit, de manière la plus claire, synthétisée et fiable possible, l’exhaustivité de ces nouvelles normes qui deviennent vos nouvelles règles du jeu!!!

Voici donc l’ensemble de ces contraintes qui s’imposent désormais aux banques sous peine de sanctions en cas de non-respect :

Concernant la durée :

• durée maximum de remboursement : 25 ans (exception pour les projets nécessitant un différé de remboursement, tels que construction d’une maison ou vente en état futur d’achèvement : possibilité de grimper à 27 ans)

Concernant le taux d’endettement :

• taux d’endettement maximum de 35%
• le montant de l’assurance emprunteur est ajouté à la mensualité pour le calcul du taux d’endettement (renforce l’intérêt de bien la négocier)
• fin de la possibilité d’application du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement (qui permettait de tenir compte de la rentabilité de l’opération en elle-même et limitait ainsi le taux d’endettement…. pas la peine de vous embrouiller là-dessus, ce calcul n’existe plus et vous devrez désormais vous soumettre aux nouveaux critères du calcul dit « standard » dans lequel tous les revenus sont globalisés pour être comparés à tous les endettements eux aussi globalisés ; vous trouverez en RESSOURCE CADEAU de la présente newsletter le tableau qui vous permettra d’effectuer ce calcul).

Seule marge de flexibilité accordée par le HCSF : les banques peuvent accepter un MAXIMUM de 20% de prêts ne respectant pas les normes (alors que les dossiers acceptés en dehors de ces clous représentaient encore 41% en fin 2020)…. et ces dérogations doivent profiter « essentiellement » aux acquéreurs de résidence principale (dont une partie réservée aux primo-accédants!).
Selon les premiers retours de certaines banques, ces 20% de dérogation prendraient la forme « d’enveloppes » réparties entre les diverses agences du territoire… le conseil pourrait donc être de programmer un investissement en début d’année ou de trimestre, avant que ces enveloppes ne soient entièrement utilisées…

Voici les règles du jeu pour les prochains mois / prochaines années ! A nous de jouer en conséquence !

Conséquences directes de ces contraintes sur l’investissement :

Les nouvelles contraintes d’octroi des crédits immobiliers vont, pour beaucoup, produire quelques secousses et bousculer certaines stratégies.

• Les moins bouleversés seront les primo investisseurs ou ceux disposant d’un taux d’endettement encore très faible : pas d’impact réel sur leur premier achat, il dispose d’un taux d’endettement à 35% pour se lancer, il convient juste de bien faire ses calculs avant d’acquérir, et surtout d’anticiper les éventuels futurs projets qui eux, pourront subir de plein fouet ces nouvelles normes.
• En revanche beaucoup plus de personnes seront conduites à faire un choix pour leur premier achat si capacité d’endettement limitée ! A défaut de pouvoir acheter les deux, faut-il choisir la résidence principale ou l’investissement locatif ? (sujet qui sera prochainement traité dans un article à paraître sur le site internet qui sera en activité dans moins d’une semaine!! Vous serez bien entendu averti !)
• Conséquence indéniable : le retour sur le devant de la scène de l’apport, et donc de l’importance de l’épargne !
  La crise sanitaire a conduit à une explosion de l’épargne des français en raison d’une absence de consommation… cette épargne sera la bienvenue et doit être chouchoutée car elle vous permettra de débloquer certains projets!
• La fin du calcul différentiel va encourager à frapper fort dès le premier achat (le fameux petit immeuble de rapport avec deux ou trois logements) car il sera désormais plus compliqué d’enchaîner les prêts et donc les investissements en sacade…

Face à ces changements de décor, de nouveaux réflexes vont devoir s’installer.

Des nouveaux réflexes, des stratégies à mettre en place… voilà précisément ce qui rend l’immobilier passionnant, efficace et attractif !

Pour tous celles et ceux qui sont ou seront impactés par ce durcissement dans l’octroi des prêts et dont la capacité d’emprunt ne permet plus d’emprunter j’ai envie de dire que c’est à cet instant précis que la magie et la puissance de l’immobilier se fait ressentir ! (a contrario, pour tous ceux qui peuvent encore emprunter pour investir : FONCEZ, mais ayez en tête le coup d’après pour ne pas vous retrouvez bloquer pour les vingt prochaines années dès votre premier achat…)

La palette si grande et si diversifiée que représente l’immobilier permet en effet de constamment trouver des stratégies qui permettront, encore et toujours, de se lancer dans l’investissement et de prendre notre destin financier en main.

MAIS, je ne le répéterai jamais assez, il faut s’en donner les moyens ! Comme toute évolution favorable dans tout domaine, il se passera jamais rien sans action, sans motivation, sans effort et sans conviction!

A titre d’exemples, à l’emporte-pièces, voici quelques actions à mettre en place ou pistes de réflexion à étudier selon son profil… piocher dans la palette, mélanger les couleurs pour obtenir une teinte à votre goût, les solutions sont presques infinies !

Entre autres :

• Sortir du schéma de location classique et afin de contourner l’impossibilité d’emprunter pour « sa résidence principale + un investissement locatif », pratiquer l’achat-revente de sa résidence principale, après quelques travaux, afin d’aller chercher une plus-value non imposable et qui pourra être réinvestie comme apport et vous permettre l’accès à l’investissement locatif tout en rachetant une résidence principale,
• Acquérir un ensemble immobilier pouvant combiner une partie pour la résidence principale et une dépendance adaptée à la location,
• Adopter une location haut rendement type « AirBnb », permettant de dégager un cash flow positif très conséquent et par là même, diminuer votre taux d’endettement (n’hésitez pas à multiplier les simulations au moyen du tableau EXCEL fourni ci-après afin de mesurer l’impact de telle ou telle stratégie de location!)
• Pour les plus initiés et pour ceux qui veulent vraiment continuer à s’enrichir par le locatif : pratiquer la sous-location, avec autorisation du propriétaire bailleur bien sûr! … cette méthode parfaitement légale permet de louer à l’année un logement qui vous convient afin de vous-même le sous-louer à un tarif plus élevé grâce à un mode d’exploitation adapté (en meublé avec une déco bien budgétisée mais soignée!)
• Même si cela fait mal au coeur, passer en cas de besoin par un crédit à la consommation pour des petits montants complémentaires (une partie des travaux, achat de la cuisine, etc…)
• Pensez au prêt familial ! (voir section ASTUCE PRATIQUE)
• Afin de se constituer un meilleur apport, mettre en place les bonnes pratiques d’éducation financière pour soigner sa capacité d’endettement et son épargne (voir le conseil lecture en lien) : réduire son budget voiture, mettre de côté une partie de sa paye dès le début du mois, revendre des affaires dont on n’a vraiment plus besoin, faire le point sur ses abonnements parfois superflus, etc etc…
• Unir ses forces en achetant à plusieurs, par le biais d’une éventuelle SCI…
  ATTENTION, la SCI constituée par un couple dont la capacité d’emprunt bloque l’achat en nom propre ne sera pas un moyen de contourner la règle ! Je parle ici d’une réunion entre personnes qui seules, n’ont pas assez de marge pour se lancer dans un investissement.
  A ce sujet, reste à connaître la position des banques quant au traitement qui sera réservé aux SCI à l’impôt sur les sociétés ou aux SARL…. quelques banques tenteront-elles de soutenir que les prêts consentis à ce type de société relèvent du « professionnel » et que cela justifierait une dérogation aux contraintes ? A suivre….
  Mais quoiqu’il en soit, attention aux impacts fiscaux et notamment la plus-value en cas de revente! Ce montage en société n’est pas adapté pour tous et ne doit surtout pas être uniquement motivé par le contournement du taux de 35 % d’endettement !

Dans tous les cas, restez dans l’action et n’hésitez pas à poser vos questions ou lever tout doute qui constituerait un blocage à l’adresse nicolas@locationacademie.com !!