Si je devais retenir LE point bloquant du néo-investisseur, au-delà de la capacité de financement, la peur noire de l’impayé s’imposerait sans aucune hésitation sur la plus haute marche du podium
Dans la plupart des échanges que j’ai pu entretenir avec certains d’entre vous, lorsqu’il s’agit de m’expliquer pourquoi vous n’êtes pas encore passé à l’action, pourquoi vous n’osez pas vous lancer dans votre premier investissement, la peur de l’impayé est omniprésente !
Parfois accompagnée d’autres motifs, mais elle fait toujours partie des raisons principales !
Alors comme je tiens à le répéter, je veux que la Location Academie soit axée sur la transparence, sur la réalité du terrain, et non sur la vente de rêves ou de magie.
Dans les discours et coaching en immobilier, l’impayé est souvent présenté comme étant une « croyance limitante », c’est à dire une idée excessivement véhiculée et essentiellement alimentée par quelques faits divers montés en exergue…
Sincèrement, je partage cette présentation ! L’impayé n’est pas le principe mais l’exception !
Mais il faut être pragmatique : si la peur de l’impayé est un point de blocage aussi fréquent chez les prétendants à l’investissement, c’est qu’au-delà d’une simple idée reçue (et d’un effet loupe des faits divers médiatiques) il est aussi une réalité qui frappe une certaine partie des investisseurs, favorisé par une loi française souvent qualifiée de sur-protectrice des locataires….
Mon rôle ne sera donc pas de vous dire bêtement « non les impayés c’est pour les autres, vous ne craignez rien » !!
En revanche, je veux vous présenter l’approche qu’il convient d’avoir quand on se lance dans l’immobilier afin de se protéger contre ces impayés et les éviter de manière quasi certaine !
Car si je ne nie pas que les impayés existent en trop grand nombre et qu’ils sont souvent révoltants, je prétends qu’ils sont en grande partie le résultat d’une mauvaise préparation, d’une précipation dans la mise en location ou d’une méconnaissance des outils existants.
L’objectif ici sera donc de présenter tant les outils juridiques que la méthodologie à adopter pour faire de l’immobilier propre, serein et protecteur des impayés !
ARME NUMERO 1 : OFFRIR UN « TOP LOGEMENT »
L’essentiel se joue avant même d’avoir les premiers candidats !
Ces deux premiers remparts sont une priorité non négociables :
- le choix de l’emplacement du bien acquis :
Une fois que vous avez déterminé une ville ou un secteur géographique dans lequel vous souhaitez acquérir, vous devez comprendre que le regard ne doit pas se porter uniquement sur le prix au mètre carré en cherchant coûte que coûte le quartier ou les rues où l’immobilier sera le moins cher …. car s’il est moins cher, c’est qu’il est moins recherché et certaines raisons doivent forcément le justifier !
L’investisseur insensible au risque d’impayés et cherchant une rentabilité la plus élevée possible se portera plus facilement sur ce type de « quartier à bas prix » car plus le risque est grand, plus la rentabilité est élevée ! La rentabilité récompense le risque !
Or ce qui vous intéresse à ce stade, c’est de surmonter la peur de l’impayé, donc d’éviter le risque… donc oui, dans votre cas, il ne faudra pas rechercher la meilleure rentabilité de la ville pour investir, mais la rentabilité LA PLUS SURE, en ciblant des quartiers à la fois dynamique et sécurisant, forcément un peu plus cher. - proposer un logement de qualité supérieure :
Investir dans un quartier solide deviendrait inefficace si vous proposez un logement médiocre à la location : matériaux d’une autre époque, non équipé, moyennement rénové (le fameux « oh, la peinture va bien tenir encore le temps d’un locataire » ou encore « bon, le sol de la chambre n’est pas terrible mais on ne le verra pas ce sera sous le lit! » et enfin « on ne va pas s’embêter, la cuisine on laisse comme ça, au moins le locataire pourra mettre ce qu’il a envie après tout « …).
Même si vous parviendrez toujours à trouver des locataires pour des biens « moyens », ce qui vous dépannera en terme de temps (moins de travaux à faire!) et même d’argent (re : moins de travaux à faire!…et encore…c’est reculer pour sûrement dépenser plus ultérieurement), notre objectif du jour étant de tout mettre en oeuvre pour éviter au maximum les impayés, cette gamme de bien est à éviter absolument : pour attirer les « meilleurs » locataires, pour avoir plus de candidats à la location et donc un choix plus sélectif, l’objectif absolu doit être de proposer un logement dans les 10% les plus propres de la ville (soyez ambitieux!), avec la cuisine qui va bien, la salle de bains qui VOUS donne envie de vous laver (partez du principe que si vous n’avez pas envie de vous doucher dans la salle d’eau que vous louez, il y a guère de chance de faire fondre un large public avec le coin douche « année 70 » et son gros receveur en porcelaine blanche-jaunie de 30 centimètres d’épaisseur…) puis des sols et des murs avec des revêtements « tendances ».
Le but n’étant pas de choisir des matériaux de luxe, mais de la bonne qualité qui, en 2021, peut être tout à fait abordable en terme de budget !
Et croyez-moi, lors de la visite du logement avec les candidats locataires, le « rapport de force » sera nettement en votre faveur si vous proposez un « Top logement de la ville » plutôt qu’un bien « moyennement présentable ».
ARME NUMERO 2 : « PROFESSIONNALISEZ » VOTRE ETUDE DU CANDIDAT LOCATAIRE
Cela peut paraître une évidence :
Suite à une annonce, à quelques visites, vous ne choisissez pas votre futur locataire à la courte paille …. ni à son sourire ou à ses belles paroles !!
Il est donc une nouvelle fois important de rappeler que notre thème du jour est de se protéger des impayés ! Pas de gagner du temps en faisant le moins de visites possibles, pas de refourguer au premier venu un logement que l’on n’a pas envie ou le temps de rénover ! Là, on fait les choses biens, de manière carrée, on prend soin de notre investissement et on sécurise notre portefeuille!!
Pour cela, nous devons donc nous tenir à une liste de point à vérifier concrètement, au-delà du bon feeling (qui bien sûr est important… mais combien de femmes ont eu le coup de foudre pour un homme qui les battait trois mois plus tard ???) ou du CV impressionnant présenté oralement au milieu de la visite.
A ce stade, comme le ferait un gestionnaire professionnel tel un agent immobilier, il est ainsi nécessaire de demander, pour les pointer avec le locataire, tous les justificatifs utiles qui viendront appuyer les déclarations de ce dernier (déclaration d’impôt, quittance des loyers de son logement actuel, bulletin de salaire, contrat de travail, etc).
ATTENTION à ne pas vous transformer en détective londonnien non plus ! La loi ne vous le permet d’ailleurs pas. Et vous pourriez effrayer jusqu’au locataire idéal qui prendrait la fuite!
Mais montrez que vous êtes regardant, que vous connaissez votre sujet et que vous avez bien l’intention de sélectionner avec discipline…. rien que cette façon de faire devrait suffir à écarter les candidats les moins fiables…!
Petite astuce fréquemment conseillée : trouver un prétexte pour vous rendre dans le logement actuel d’un potentiel candidat (récupérer un document par exemple, ou lui présenter les factures de chauffage du dernier locataire que vous n’arrivez pas à scanner…) : ceci vous permettra parfois de vous rendre compte du soin que celui-ci apporte à son logement actuel, ce qui préjuge en partie, de la bonne tenue de ses comptes également…
ARME NUMERO 3 : LES FAMEUSES GARANTIES
Une fois le locataire sélectionné au moyen des deux premières armes, il est encore possible de se protéger toujours plus de l’impayé, cette fois-ci au moment de la signature du bail (car malheureusement, une mésaventure financière peut frapper n’importe qui, même le locataire soigneusement sélectionné…), en utilisant les outils dits « de garantie ».
Pas question ici de faire un cours détaillé sur chacune de ces garanties, le site internet qui arrive s’y prêtera beaucoup plus que le format de la newsletter!
Mais il est important de les connaître et d’avoir les notions sur leurs avantages et inconvénients :
1/ Le cautionnement :
Bien connu, il permet de faire appel à un garant (ou « caution ») qui s’engagera envers vous à payer les éventuelles dettes du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Autrement dit, ce cautionnement constitue pour vous une source de revenu complémentaire à celle représentée par le locataire.
Gratuit, le cautionnement n’est en revanche pas une garantie absolue puisque le garant lui-même pourrait, au moment où il est actionné, ne pas payer le loyer…
2/ La garantie loyer impayé (par abréviation « GLI »)
Il s’agit d’une assurance, pour laquelle vous cotisez en moyenne 3,5% du loyer par mois (légère perte de rentabilité donc…), et qui permettra d’obtenir le remboursement des loyers et charges impayées par le locataire…. SOUS CONDITIONS!
Bien entendu, le locataire devra remplir des conditions lors de la souscription de votre GLI (notamment avoir des revenus supérieurs à 3 fois le montant du loyer+charges), à défaut, l’assurance n’acceptera pas la prise en charge.
Divers critères d’éligibilité sont donc à étudier avant de souscrire une GLI.
3/ La garantie VISALE
Cette garantie a le vent en poupe… !
Il s’agit d’une garantie offerte par l’Etat, initialement créée pour aider les jeunes de moins de 30 ans et les salariés précaires à trouver un logement en garantissant les propriétaires, parfois frileux sur ce type de profil, du bon paiement des loyers.
La grand atout de cette garantie : sa GRATUITE!
Idéale pour louer à un étudiant qui a passé le filtre de votre sélection, car elle répond à la seule case que ces jeunes ne peuvent pas cocher : des revenus sécurisants pour rassurer le propriétaire!
A noter que les plus rigoureux bailleurs que je connais utilisent un plan sans aucune dérogation : ils ne louent JAMAIS à un locataire qui ne peut bénéficier d’aucune de ces trois garanties….
ARME NUMERO 4 : OFFRIR UN SERVICE ET UNE DISPONIBILITE A VOS LOCATAIRES
Pour cette ultime protection, faisons appel une nouvelle fois à la nuance…
Sauf à le vouloir, parce que louer c’est aussi du lien social, de l’échange et des rapports humains qui peuvent être enrichissants (promis je ne fais pas de jeu de mot…), il n’est pas proposé ici de vous transformer en valet du locataire, connecté 24h/24 et 7J/7 avec le téléphone pour répondre au moindre besoin, ni offrir un All inclusive (= repas et boissons à volonté) à son locataire….
Mais il faut avoir à l’esprit que moins bien on considèrera son locataire, et moins celui-ci sera enclin aux efforts, et au respect tant de votre logement que du bon paiement de votre loyer.
Si vous ne rappelez votre locataire que dix jours après son dernier message, si vous pinaillez à chaque demande de réparation ou de changement de robinet ou de mécanisme de WC, et que vous ne considérez aucune de ses demandes ou remarques, alors les rapports finiront par se détériorer et à l’extrême, basculeront vers de potentiels impayés ou retards volontaires de paiement.
Montrez à votre locataire que vous êtes présent, que vous suivez votre logement de près, et que vous avez de la considération pour la personne qui l’occupe, et cela entrainera la plupart du temps de la réciprocité.
En plus, cela peut vous permettre d’avoir un regard sur l’occupation de votre logement en cours du bail (vous venez voir un volet roulant qui est coincé, cela permet d’observer dans le même temps si votre locataire prend soin de votre logement…)
Etre réactif, à l’écoute et attentionné, vous offrez votre logement mais également un service (que vous pouvez déléguer bien évidemment, en orientant votre locataire vers votre plombier par exemple).
Pour donner une image à ceci afin que vous la gardiez bien en tête, il faut considérer que l’investisseur est un entrepreneur ; et à ce titre, il doit traiter les locataires comme des clients. Et un investisseur doit régler les problèmes, en mettant toujours en avant le dialogue et l’écoute car dans la plupart des cas, cela suffira !
Je vous rappelle qu’en utilisant a minima les armes numéros 1 et 2, vous avez à faire à un locataire plutôt correct, civilisé, éduqué, sociable, … ! Aucune raison donc que le dialogue et l’écoute ne suffisent pas à débloquer une situation qui se compliquerait…!
ENFIN : Si malgré tout cela je ne vous ai pas totalement désenvouté de cette peur de l’impayé, je concluerai par une ouverture de sujet :
Doit-on éviter l’impayé à tout prix ? (voilà un sujet de philo qui pourrait être plus motivant que ceux du bac!)
OUI pour les investisseurs qui n’ont qu’un bien et dont l’endettement est à 35% ou plus… ! Cette newsletter numéro 3 est précisément dédiée à ce profil d’investisseur, où le but premier n’est pas la rentabilité mais la SECURITE!
Vous devez donc utiliser autant que possible toutes les armes présentées ci-dessus!
NON pour l’investisseur qui peut diluer les risques entre plusieurs logements ou avec des revenus professionnels confortables! Car pour ce profil, il peut vouloir rechercher un investissement à plus gros rendement en achetant un logement très peu cher en raison d’un emplacement boudé par les investisseurs, au risque de rencontrer plus de difficultés voire des impayés…!
Plus grosse rentabilité = plus gros risque, je vous le rappelle.
Notez toutefois que dans tous les cas de figure, si l’acquisition est bien préparée et que vous n’avez pas acheté votre bien au-dessus du prix du marché, un impayé ne vous coutera en réalité que les intérêts d’emprunt et les charges diverses telles que les taxes foncières!
Le reste n’est finalement que de la capitalisation et de l’épargne forcée (vous placez vos revenus dans un immeuble que vous payez par échéances mensuelles = la partie amortissement du prêt!), ce n’est donc pas une perte d’argent!
Et c’est cela la force de l’investissement locatif et ce que l’on appele l’effet levier du crédit : à partir du moment où un locataire vous verse un loyer, ce n’est plus vous qui financez l’achat de votre bien immobilier, mais ce locataire ! Et vous comprenez bien que même si sur les 20 années de votre emprunt vous rencontrez 2 ou 3 ans de vacances locatives ou d’impayés, vous n’aurez finalement été contraint « d’épargner » qu’une faible somme en comparaison à la valeur du bien figurant dans votre patrimoine à l’issue des 20 ans!
L’impact de l’impayé peut donc, en ce sens, être minimisé afin qu’il fasse moins peur.
Alors pourquoi continuer à hésiter ? Appréhendez tout ce qui vient d’être dit et lancez-vous !
