Bonjour à vous chers membres de la communauté de la Location Académie !
Voici déjà deux semaines que vous avez pu découvrir la première newsletter ; quatorze jours pendant lesquels vous avez également pu me poser vos premières questions et m’exposer vos principales préoccupations et souhaits de sujet à traiter.
Quatre interrogations se détachent très nettement et sont extrêmement redondantes :
- « Combien ça va coûter en impôts et comment faire pour ne pas trop en payer? »
- « Y a t’il une solution contre les impayés car c’est ce qui nous fait vraiment peur »
- « Faut-il faire une SCI? »
- et « Qu’est-ce qui est le mieux pour investir? »
Ces quatres sujets seront donc, sauf surprise, les thèmes successifs des quatres prochaines newsletters, dont celle d’aujourd’hui, que je m’efforcerai de vulgariser au maximum comme promis.
Puisque je m’attache à une logique de progression et de pédagogie, le traitement prioritaire d’une de ces questions s’impose : celle consistant à savoir « ce qui est le mieux pour investir ».
En effet, avant de penser impôts ou impayés, il est INDISPENSABLE de savoir se repérer dans le monde de l’immobilier, avoir un schéma complet mais le plus simple possible pour pouvoir choisir en connaissance de cause ce qui nous convient le mieux.
Car comme indiqué dans mon dernier e-mail, ce qui « sera le mieux » pour Pierre ne conviendra peut être pas à Paul ! Autrement dit, il n’y a pas de réponse universelle à cette question, il n’y a pas de « mieux » dans l’immobilier, il y a différents chemins, différents outils, diverses stratégies, et chacun doit être capable de pouvoir identifier ceux qui correspondent à son propre profil (et accessoirement, aussi, à ses propres envies, c’est important de faire les choses avec envie afin de ne pas avoir la sensation de les subir!).
Je vous propose donc d’étudier ensemble la cartographie de l’immobilier… mais pédagogiquement! Il n’est pas question ici de vous faire un ouvrage de 400 pages analysant tous les modes d’investissement existants, qui aurait pour effet pervers de vous décourager d’entrée!
Je tiens à vous motiver et vous encourager à connaître les grandes lignes de cette cartographie, et je vous offrirai, en outil cadeau, un visuel très synthétique de cette dernière!
La cartographie de l’immobilier
Veuillez noter le repérage des paragraphes ci-après par les lettres A / B / C / D !
A/ Afin de schématiser au maximum, nous pouvons présenter le monde de l’immobilier comme étant constitué de deux continents :
- la location nue
- et la location meublée
Ce sont les modes d’exploitation.
B/ Et à l’intérieur de ces continents, les biens peuvent être détenus :
- par une personne physique (ce que l’on appelle en « nom propre »)
- par une personne dite « morale » (c’est à dire une société, la plus connue d’entre elles étant la fameuse SCI, mais ce n’est pas la seule…)
Ce sont les modes de détention.
C/ Et pour achever la simplification, nous pouvons même résumer la fiscalité de la manière suivante, applicable sur chacun des continents :
- régime dit « micro » (= on ne s’embête pas avec des calculs : nous enlevons un abattement fixe aux revenus immobiliers)
- régime dit « réel » (= on déduit tous les coûts réellement dépensés tels que travaux, intérêts de l’emprunt…)
Cette catégorisation très simpliste est SUFFISANTE et essentielle à retenir, car tout le reste en découlera !
D/ Ensuite, sur ces deux continents, chaque personne (physique ou morale) utilisera un type de bien pour assurer son développement :
- appartement,
- maison,
- immeuble entier,
- terrain,
- parking ou garage,
- local commercial,
- bureau….
Une fois tout cela schématisé et bien visualisable dans votre esprit, vous n’avez plus qu’à appliquer la méthode de l’A-B-C-D consistant à superposer un choix de chaque point A – B – C et D pour ainsi connaître les moindres recoins existants dans le monde de l’immobilier!
Exemple :
J’étudie l’intérêt de faire du meublé (A) en nom propre (B) en fiscalité « micro » (C) avec un appartement (D)
Ou bien plutôt de faire une location nue (A) en achetant en SCI (B) avec une fiscalité au réel (C) au moyen d’un immeuble de rapport (D)
En retenant cette méthode de l’ABCD, vous voilà officiellement capable d’identifier absolument toutes les formules existantes dans l’immobilier locatif !
Il nous restera bien entendu, au fil des newsletters et grâce au site de la Location Académie, à aller explorer plus profondément chacun des points A, B, C et D pour devenir capable d’identifier l’outil qui vous convient le mieux, mais quoiqu’il arrive, vous savez qu’il y aura un choix à faire à l’intérieur de chaque « lettre » ET additionner forcément toutes ces lettres !
Faire de la location c’est obligatoirement choisir un A + un B + un C + un D !
Avec autant de combinaisons possibles, vous comprenez maintenant pourquoi il n’est pas possible de dire « ce qui est le mieux pour investir »!
Quelle combinaison choisir ?
Une fois le concept de la combinaison ABCD bien acquis, ET PAS AVANT, reste le plus délicat :
Savoir laquelle est faite pour nous ?!
Car il y a des différences énormes entre gérer un immeuble entier de six appartements en location courte durée (vulgairement « Airbnb ») et un simple appartement loué en meublé à l’année!! Pourtant dans les deux cas nous sommes sur le même continent (celui du meublé)!
(Voir la section « MISE EN SITUATION » de la présente newsletter afin de vous exercer sur un cas pratique)
Il est bien sûr impossible de relater sous le format d’une newsletter TOUTES les combinaisons possibles, mais mon objectif est de vous donner, au fur et à mesure, tous les outils qui vous permettront de vous orienter par vous-même, de dompter les notions qui pour certains étaient jusqu’alors « effrayantes » et de manipuler cette « pâte à modeler » immobilière avec plus d’aisance.
Encore une fois, connaître la cartographie est déjà un énorme pas en avant car la compréhension des sujets futurs n’en sera que plus aisée.
L’apprentissage des premières notions au niveau des impôts, de la gestion, des types de bien qui existent, de la rentabilité, au fil des newsletters ou de vos lectures, suffiront ensuite pour vous assurer une certaine autonomie !
Voici néanmoins, à la volée, quelques exemples pour aiguiser vos réflexes :
- une personne disposant de peu de temps libre ou d’un agenda très « mouvant » ou en horaires décalés pourra difficilement s’engager dans une location courte durée (Airbnb)
- une personne épanouie au travail dans lequel elle se projette aisément jusqu’à la retraite, recherchera peut-être un premier investissement dans un simple appartement, nécessitant le minimum de gestion, pour améliorer ses revenus de futur retraité ;
- à l’inverse, une personne qui souhaite se libérer au moins partiellement de son travail, se tournera vers du plus haut rendement comme un immeuble de rapport (c’est à dire un immeuble entier, sans copropriété, dans lequel il y a deux, trois appartements ou plus) afin de disposer de revenus supplémentaires et significatifs dès le premier achat, et si cette même personne bénéficie d’horaires dits « de bureau », elle pourra même tenter la gestion d’un meublé courte durée (« Airbnb ») ;
- une personne disposant de hauts revenus cherchera soit à défiscaliser (le fameux – mais pas forcément le plus efficace – « Pinel »), soit une imposition « au réel » en recherchant un bien avec travaux pour créer un « déficit foncier » qui diminuera ses impôts, soit a minima l’option pour une location meublée classique qui bénéficie d’un régime fiscal plus favorable que la location nue…
- des personnes n’ayant pas la capacité d’emprunt pour acheter isolément peuvent envisager de se regrouper en société (SCI) pour acheter ensemble ;
Etc etc etc…
Au final, il convient juste de retenir :
- qu’il y a chaussure pour tous les pieds tant la diversité et le monde sont grands,
- et qu’il est préférable de se poser comme question de départ : « Pourquoi je souhaite investir? ».
Toujours commencer par se pencher sur son « POURQUOI ? » plutôt que sur le « COMMENT ? »
Je vous invite à prendre un temps de réflexion, à définir en toute honnêteté votre « pourquoi » et ce qui vous anime au fond de vous, et je peux, sans exagérer, vous promettre qu’il existe une ou des combinaisons ABCD qui permettront la réalisation de ce pourquoi !
Augmenter vos revenus, un peu, beaucoup, énormément ? Etre indépendant et libre financièrement pour quitter votre travail dans quelques années ? Vous mettre à mi-temps pour élever vos enfants ? Partir en retraite sereinement ou plus tôt ? Transmettre à vos enfants ? Placer votre argent sur un meilleur support que vos livrets ? Participer au tourisme de votre ville ? Rencontrer et partager avec ces touristes ? Exprimer vos talents de décorateur/décoratrice ? Voire simplement vous tranquillisez l’esprit quant au futur ?
Déterminez votre Pourquoi, et nous travaillerons ensuite sur le Comment….
En conclusion, la question à se poser n’est pas « c’est quoi le mieux pour investir », mais « Pourquoi souhaitez-vous investir ? Quel est l’objectif recherché? »
Nous voilà donc partis, pour les prochaines semaines, à l’exploration du monde de l’immobilier locatif grâce à la boussole de l’ABCD et avec un sac à dos à remplir d’astuces!
Le décors est désormais planté et les fondations posées, et la grande aventure va pouvoir sérieusement débuter dès la prochaine newsletter en entrant dans le détail de vos diverses questions (le fameux « vif du sujet »).
